Crowdfunding immobiliare: gli scenari economici che ne influenzano lo sviluppo

Il crowdfunding immobiliare è una forma dinamica e accessibile di investimento nel settore del real estate. Permette a investitori di ogni tipo, anche con capitali ridotti, di partecipare al finanziamento di progetti edilizi residenziali, commerciali o di rigenerazione urbana, nella forma del prestito o in quella dell’acquisto di quote societarie. Per gli sviluppatori dei progetti immobiliari, è un modo più veloce di ottenere capitali rispetto ai canali di finanziamento tradizionali.

Come ogni strumento finanziario legato al mattone, anche il crowdfunding immobiliare e gli scenari economici sono strettamente legati. I tassi d’interesse, l’inflazione, la domanda di spazi abitativi e commerciali e il quadro normativo incidono direttamente sulla redditività dei progetti, sulla loro solidità e sull’attrattività dell’investimento. Sia gli investitori interessati, sia i promotori dei progetti devono considerare questi fattori quando si approcciano a una campagna di crowdfunding real estate.

In questo articolo analizziamo il crowdfunding immobiliare e gli scenari economici che ne influenzano lo sviluppo e l’andamento, con l’obiettivo di fornire un quadro aggiornato e utile sia per chi investe sia per chi promuove progetti immobiliari su piattaforme di crowdfunding, come la divisione Crowdre di Opstart. 

Tassi di interesse e costo del denaro: l’effetto sul lending crowdfunding immobiliare

Tra tutti gli scenari economici, l’andamento dei tassi d’interesse è probabilmente quello che incide più direttamente sul crowdfunding immobiliare nella sua forma a oggi più diffusa: il lending crowdfunding. I tassi determinano infatti il costo del denaro per le imprese che raccolgono capitali, e al tempo stesso condizionano l’attrattività dei rendimenti per gli investitori crowd.

Negli ultimi anni, la politica monetaria della Banca Centrale Europea è stata orientata al rialzo dei tassi per contrastare l’inflazione. Questo ha avuto un impatto immediato sia sulle condizioni di accesso al credito da parte delle imprese edilizie, sia sulle aspettative di rendimento degli investitori. Tassi più alti significano che le imprese pagano interessi più elevati per ottenere capitali, ma anche che le imprese più piccole e meno solide faticano a reggere la competizione.

Nel crowdfunding immobiliare, questo scenario ha comportato una maggiore attenzione alla sostenibilità finanziaria delle operazioni e tassi di interesse più alti, con vantaggi per gli investitori in termini di trasparenza e solidità, ma anche di rendimenti.

Nel lending crowdfunding, il tasso d’interesse di ciascun progetto si basa (direttamente o indirettamente) su parametri come l’Euribor, ovvero il tasso medio delle transazioni tra le principali banche europee. Le piattaforme costruiscono il rendimento offerto all’investitore sommando al tasso medio uno spread commisurato al rischio creditizio dell’operazione. Questo spread varia in base alla classe di rischio assegnata al progetto: più alto è il rischio, più alto è il tasso proposto.

La correlazione tra rischio e rendimento è un principio universale negli investimenti. Per questo motivo, è essenziale valutare con attenzione la propria propensione al rischio prima di scegliere una campagna a cui aderire.

Tassi di interesse ed equity crowdfunding immobiliare: scenari economici indiretti

Nel caso dell’equity crowdfunding, l’effetto dei tassi d’interesse è più indiretto. Tassi alti rendono meno accessibile il credito bancario per le imprese promotrici, che possono quindi preferire rivolgersi al crowdfunding come canale alternativo per finanziare progetti. D’altra parte, però, i tassi elevati possono spingere gli investitori verso strumenti obbligazionari più sicuri e liquidi, rendendo più difficile attrarre capitali in equity. In questo contesto, risultano vincenti i progetti con business plan ben strutturati e un valore aggiunto tangibile per gli investitori.

L’impatto sul crowdfunding immobiliare degli scenari economici in relazione al rendimento reale

Quando si valuta un investimento, non basta considerare il rendimento nominale promesso: è fondamentale capire quanto quel rendimento “vale davvero”. Qui entra in gioco l’inflazione, uno dei fattori macroeconomici più sottovalutati ma determinanti nel mondo degli investimenti – crowdfunding immobiliare compreso.

Il rendimento nominale è quello indicato nei documenti della campagna: per esempio, un prestito in lending crowdfunding che promette un interesse annuo del 9%. Tuttavia, se durante quell’anno l’inflazione media è del 5%, il rendimento reale, cioè quello che misura l’effettivo aumento del potere d’acquisto, sarà del 4%.

Per questo motivo, in periodi di inflazione elevata, è fondamentale che i rendimenti nominali siano sufficientemente alti da proteggere il capitale dell’investitore anche al netto dell’aumento generale dei prezzi. Nel lending crowdfunding immobiliare, tassi tra l’8% e il 10% possono essere considerati adeguati a compensare l’inflazione fisiologica delle fasi economiche di stabilità, che normalmente resta sotto il 3%.

L’impatto dell’inflazione sul valore immobiliare

L’inflazione influenza anche le valutazioni immobiliari. In una fase inflattiva, il valore degli immobili può salire, offrendo un vantaggio agli operatori che acquistano e rivendono nel medio termine. Tuttavia, l’effetto è tutt’altro che garantito: se l’inflazione si accompagna a stagnazione economica o aumento dei tassi, il risultato può essere una contrazione della domanda e un conseguente calo dei prezzi.

Nel contesto dell’equity crowdfunding, dove l’investitore partecipa al rischio imprenditoriale dell’operazione, l’inflazione può influire sulla marginalità del progetto. Se il costo delle materie prime e dei finanziamenti aumenta più velocemente del prezzo di vendita degli immobili, i profitti si riducono e il rendimento atteso potrebbe scendere sensibilmente.

Per proteggersi dall’inflazione nel crowdfunding immobiliare, l’investitore può:

• prediligere progetti a breve termine, tipici del lending;
• scegliere operazioni in aree dove i prezzi immobiliari sono in crescita sostenuta;
• diversificare su più progetti con esposizione geografica e temporale differente.

Domanda abitativa e commerciale: la solidità alla base dei progetti immobiliari

Ogni investimento immobiliare – tradizionale o in crowdfunding – ha successo se l’immobile costruito, ristrutturato o messo a reddito incontra una domanda reale. Per questo motivo, la solidità di un progetto immobiliare si fonda sulla conoscenza approfondita del mercato di riferimento: senza domanda, non c’è rendimento.

Nel crowdfunding immobiliare questo principio si traduce nella capacità del promotore di selezionare progetti localizzati in aree attrattive e destinati a usi in linea con le esigenze del mercato. Il contesto macroeconomico e sociale in questo senso influenza quindi direttamente il valore e il tasso di successo delle campagne.

Negli ultimi anni, la domanda abitativa in Italia ha subito importanti trasformazioni:

• le città medie e i grandi centri urbani restano altamente attrattivi;
• cresce l’interesse per immobili con spazi ampi, balconi, aree verdi, anche in zone periferiche, in risposta ai cambiamenti generati dallo smart working e dall’esperienza del lockdown;
• aumenta la domanda per soluzioni in affitto breve o co-living, specie tra giovani e lavoratori flessibili.

Per un progetto di crowdfunding immobiliare, posizionarsi su questi segmenti può significare intercettare una domanda in crescita e quindi ridurre il rischio di invenduto o svalutazione.

Il mercato immobiliare commerciale, invece, è più eterogeneo e ciclico. Alcuni comparti – come quello dei centri direzionali o del retail fisico – hanno sofferto a causa della digitalizzazione e dei cambiamenti nelle abitudini di consumo. Tuttavia, ci sono segmenti in espansione:

• logistica urbana e poli industriali legati all’e-commerce;
• spazi per healthcare, formazione e ricettività turistica sostenibile;
• progetti di rigenerazione urbana mista, che integrano funzioni residenziali, commerciali e culturali.

Proprio questi settori si stanno rivelando ideali per il crowdfunding, grazie alla loro flessibilità e all’attenzione crescente verso la sostenibilità ambientale e sociale, tema che ha molta attrattività nel crowdfunding.

I progetti che sposano obiettivi di rigenerazione urbana e sostenibilità immobiliare possono anche accedere con più facilità a incentivi fiscali o finanziamenti agevolati, che combinati con il crowdfunding favoriscono una più rapida crescita della società promotrice e l’interesse degli investitori.

Quadro normativo: stabilità e fiducia per investitori e operatori del crowdfunding immobiliare

In un settore innovativo come quello del crowdfunding immobiliare, la presenza di un quadro normativo chiaro e solido è essenziale per generare fiducia agli investitori e offrire strumenti operativi sicuri alle piattaforme e ai promotori dei progetti. La normativa, infatti, non solo regola l’attività delle piattaforme, ma definisce anche i diritti e i doveri degli investitori e introduce misure di trasparenza e protezione.

Dal novembre 2023 è pienamente applicabile in Italia il Regolamento ECSP (European Crowdfunding Service Providers Regulation), che ha armonizzato la normativa sul crowdfunding in tutta l’Unione Europea: questo ha offerto agli investitori un contesto normativo più chiaro e sicuro e alle piattaforme regole più definite.

L’obiettivo è duplice: da un lato, offrire un livello minimo uniforme di tutela in tutti gli Stati membri; dall’altro, facilitare la scalabilità internazionale dei progetti e l’interoperabilità tra piattaforme europee. Questo vale non solo per il crowdfunding immobiliare, ma per tutte le tipologie di crowdfunding.

In Italia, le piattaforme sono soggette alla vigilanza di Consob e Banca d’Italia e sono sempre più consapevoli dell’importanza del loro ruolo attivo nella selezione e valutazione dei progetti, cruciale per mantenere alta l’attrattività degli investimenti.

La normativa italiana prevede anche incentivi fiscali per gli investimenti in crowdfunding, in particolare per quelli equity. Questi vantaggi rendono l’equity crowdfunding immobiliare una leva interessante per attrarre capitali privati anche da parte di investitori alle prime esperienze e con capitali ridotti. Un quadro normativo solido e favorevole, in conclusione, non elimina il rischio, ma lo rende più leggibile e controllabile, a beneficio di tutti gli attori del mercato.

Ora che conosci meglio il crowdfunding immobiliare e gli scenari economici che lo influenzano, scopri Crowdre, la sezione di Opstart dedicata al settore immobiliare.

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