Crowdfunding immobiliare in Italia: investire nel mattone con la finanza alternativa

Il crowdfunding immobiliare in Italia rappresenta l’opportunità di investire in un settore redditizio come quello del mattone a partire da cifre molto contenute. Tradizionalmente, infatti, l’immobiliare è un campo riservato a grandi investitori o investitori professionali, perché l’acquisto di un immobile richiede consistenti risorse economiche e competenze. Un singolo investitore privato può permettersi l’acquisto di un secondo immobile, ma raramente può effettuare investimenti continui e diversificati in questo settore. Negli ultimi dieci anni, però, lo sviluppo degli strumenti finanziari alternativi ha democratizzato il mondo degli investimenti. Questo fa sì che oggi anche piccoli investitori possano accedere al settore del real estate, finanziando collettivamente l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di immobili e diversificando il proprio portafogli. 

Il fenomeno è nato nel 2012 negli Stati Uniti ma si è ormai diffuso stabilmente anche in Italia, dove è in continua crescita e riguarda progetti immobiliari sia residenziali, sia commerciali e industriali: il 9° report italiano sul crowdinvesting dell’Osservatorio del Politecnico di Milano del 2024 ha confermato per l’ennesimo anno consecutivo il ruolo trainante del real estate crowdfunding per il crowdinvesting italiano. Se nell’ambito equity il real estate ha visto una frenata coerente con quella dell’intero mercato del crowdfunding, in ambito lending il settore immobiliare ha continuato a crescere a ritmo sostenuto. I progetti immobiliari finanziati con il lending crowdfunding in Italia, infatti, nei dodici mesi analizzati hanno raccolto circa 143 milioni di euro, con un +20,9% rispetto al 2023. 

Come funziona il crowdfunding immobiliare 

Il crowdfunding immobiliare consiste nella partecipazione al finanziamento di un’operazione relativa a un immobile attraverso uno strumento di finanza alternativa. In questo modo un investitore comune può inserire nel proprio portafogli un investimento immobiliare senza doversi sobbarcare l’esborso di cifre ingenti per l’acquisto di un immobile, con tutta la burocrazia e gli oneri che ne derivano a breve e a lungo termine. Parallelamente, un imprenditore può ottenere risorse economiche per un progetto immobiliare in modo più facile e veloce rispetto ai canali di credito tradizionali, accedendo a nuovi bacini di potenziali investitori.

Chi ha un progetto immobiliare che vuole finanziare con il crowdfunding può proporlo a una delle piattaforme dedicate, come Crowdre, la nostra divisione specializzata nel real estate, che si occuperà di analizzarlo nel dettaglio per verificarne la solidità e la fattibilità. Se la proposta risulta idonea, la piattaforma definisce lo strumento finanziario più adatto a essa: i principali sono equity crowdfunding e lending crowdfunding. 

A questo punto i potenziali investitori possono consultare tutte le informazioni e la documentazione relative alle varie proposte presenti sulla piattaforma e scegliere il progetto immobiliare e lo strumento finanziario che incontrano le esigenze di ciascuno. L’investimento minimo varia da un progetto all’altro e da una piattaforma all’altra, può partire anche da soli 50€ e di solito è più alto per l’equity rispetto al lending crowdfunding.

Equity crowdfunding immobiliare 

L’equity crowdfunding prevede che chi investe riceva in cambio della somma versata una quota prestabilita della società finanziata, secondo il regolamento specifico elaborato e tutelato da Consob e Banca d’Italia e sulla base del Regolamento europeo ECSP cui le autorità nazionali si rifanno dal 2023. Con le quote, si acquisiscono i diritti amministrativi e patrimoniali previsti dallo statuto della società, tra cui anche il diritto alla distribuzione degli utili, da cui deriva la futura remunerazione di questo tipo di investimenti. Attenzione però, sarà l’impresa stessa prima della campagna di crowdfunding a stabilire quali diritti amministrativi saranno concessi agli investitori: molto spesso le quote dei nuovi soci non comprendo il diritto di voto, o lo comprendono solo per investimenti elevati, e questo permette ai soci fondatori di mantenere il controllo della società e della sua amministrazione. 

In ambito immobiliare, questo significa che gli investitori acquistano quote societarie dell’impresa che propone il progetto immobiliare che decidono di finanziare. In questo modo, diventano in parte proprietari dell’immobile stesso. Questo permette di evitare il rischio di investire somme ingenti nell’acquisto integrale di un immobile, e di suddividere piuttosto queste somme su più progetti edilizi. L’investitore può così delegare le responsabilità e gli impegni relativi alla gestione dell’immobile all’imprenditore proponente.

Una volta raccolta la cifra prestabilita entro i termini temporali fissati per la campagna di equity crowdfunding, il promotore del progetto dovrà realizzarlo e remunerare poi i nuovi soci con i guadagni derivati dalla vendita o dalla locazione dell’immobile.

Le campagne di equity crowdfunding immobiliare, infine, possono svolgersi anche in assenza di una società già costituita: è possibile presentare semplicemente il progetto immobiliare e successivamente costituire la società che lo proporrà sulla piattaforma e riceverà le somme versate dagli investitori. Questa società può anche essere un SPV (Special Purpose Vehicle), ovvero una società costituita per uno scopo specifico e destinata a essere chiusa e liquidata dopo il raggiungimento dello scopo, in questo caso la realizzazione di un progetto immobiliare.

Lending crowdfunding immobiliare 

Il lending crowdfunding, invece, è una modalità alternativa di prestito: gli investitori versano delle somme che dovranno poi essere restituite con gli interessi secondo un piano di ammortamento prestabilito. Per questo motivo, l’impresa deve essere già esistente e poter dimostrare di essere in grado di restituire il prestito ai propri creditori.

In ambito real estate, questo si traduce nel prestito di risorse economiche per la realizzazione di un progetto immobiliare: l’impresa che propone il progetto resta quindi proprietaria dell’immobile e si limita a corrispondere agli investitori gli interessi concordati, insieme alla restituzione del prestito. 

Il principale vantaggio per le imprese rispetto a un prestito bancario è che i tempi di ricezione della liquidità sono molto più rapidi. Per gli investitori, invece, il lending crowdfunding immobiliare è lo strumento più accessibile per investire nel real estate: non richiede competenze specifiche, è poco impegnativo e offre tassi di interesse più alti rispetto ai canali di finanziamento tradizionali. Ecco perché il lending crowdfunding immobiliare riscuote grande successo.

Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare 

Il rendimento del crowdfunding immobiliare in Italia è soggetto a variabilità, viene stimato all’inizio di ogni campagna e non è garantito. Nel 2024 il rendimento medio annuale è stato del 13,22% lordo per l’equity crowdfunding, del 10,01% lordo per il lending. 

Bisogna tenere presente che gli investimenti in equity e lending crowdfunding si configurano come investimenti ad alto rischio, per questo motivo hanno di solito rendimenti più alti. Tra i criteri per valutare un investimento immobiliare, il livello di rischio è al primo posto e deve essere compatibile con le proprie aspettative e con la consistenza del proprio patrimonio. La diversificazione del portafoglio con diversi strumenti finanziari (alternativi e non) e diversi progetti permette di massimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi. 

La divisione immobiliare di Opstart

Anche all’interno del fintech hub di Opstart c’è una divisione dedicata al crowdfunding immobiliare, Crowdre. Vuoi saperne di più? Visita Crowdre e scopri le opportunità per te.