Crowdfunding immobiliare in Italia: investire nel mattone con la finanza alternativa 

Il crowdfunding immobiliare in Italia rappresenta l’opportunità di investire in un settore redditizio come quello del mattone a partire da cifre molto contenute. Tradizionalmente, infatti, l’immobiliare è un campo riservato a grandi investitori o investitori professionali, perché l’acquisto di un immobile richiede consistenti risorse economiche e competenze. Un singolo investitore privato può permettersi l’acquisto di un secondo immobile, ma raramente può effettuare investimenti continui e diversificati in questo settore. Negli ultimi dieci anni, però, lo sviluppo degli strumenti finanziari alternativi ha democratizzato il mondo degli investimenti. Questo fa sì che oggi anche piccoli investitori possano accedere al settore del real estate, finanziando collettivamente l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di immobili e diversificando il proprio portafogli. 

Il fenomeno è nato nel 2012 negli Stati Uniti ma si è ormai diffuso stabilmente anche in Italia, dove è in continua crescita e riguarda progetti immobiliari sia residenziali, sia commerciali e industriali: il 6° report italiano sul crowdinvesting dell’Osservatorio del Politecnico di Milano del 2021 mostra come il real estate crowdfunding sia la componente trainante del crowdinvesting italiano, con i volumi di cifre raccolte in rapida crescita. I progetti finanziati in Italia, infatti, nell’ultimo anno hanno raccolto circa 85 milioni di euro, con un +75% rispetto al 2020. Crowdfunding Buzz offre una chiara panoramica della crescita del crowdfunding immobiliare in Italia dalla sua nascita a oggi, con una evidente prevalenza della tipologia lending.

Come funziona il crowdfunding immobiliare in Italia

Il crowdfunding immobiliare consiste nella partecipazione al finanziamento di un’operazione relativa a un immobile attraverso uno strumento di finanza alternativa. In questo modo un investitore comune può inserire nel proprio portafogli un investimento immobiliare senza doversi sobbarcare l’esborso di cifre ingenti per l’acquisto di un immobile, con tutta la burocrazia e gli oneri che ne derivano a breve e a lungo termine. Parallelamente, un imprenditore può ottenere risorse economiche per un progetto immobiliare in modo più facile e veloce rispetto ai canali di credito tradizionali, accedendo a nuovi bacini di potenziali investitori.

Chi ha un progetto immobiliare che vuole finanziare con il crowdfunding può proporlo a una delle piattaforme dedicate, come Crowdre, che si occuperà di analizzarlo nel dettaglio per verificarne la solidità e la fattibilità. Se la proposta risulta idonea, la piattaforma definisce lo strumento finanziario più adatto a essa: i principali sono equity crowdfunding e lending crowdfunding. 

A questo punto i potenziali investitori possono consultare tutte le informazioni e la documentazione relative alle varie proposte presenti sulla piattaforma e scegliere il progetto immobiliare e lo strumento finanziario che incontrano le esigenze di ciascuno. L’investimento minimo varia da un progetto all’altro e da una piattaforma all’altra, può partire anche da soli 50€ e di solito è più alto per l’equity rispetto al lending crowdfunding.

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Equity crowdfunding immobiliare 

L’equity crowdfunding prevede che chi investe riceva in cambio della somma versata una quota prestabilita del progetto finanziato, secondo il regolamento specifico emanato da Consob. Con le quote, si acquisiscono i diritti amministrativi e patrimoniali previsti dallo statuto della società, tra cui anche il diritto alla distribuzione degli utili, da cui deriva la futura remunerazione di questo tipo di investimenti. Attenzione però, sarà l’impresa stessa prima della campagna di crowdfunding a stabilire quali diritti amministrativi saranno concessi agli investitori: molto spesso le quote dei nuovi soci non comprendo il diritto di voto, o lo comprendono solo per investimenti elevati, e questo permette ai soci fondatori di mantenere il controllo della società e della sua amministrazione. 

In ambito immobiliare, questo significa che gli investitori acquistano quote societarie dell’impresa che propone il progetto immobiliare che decidono di finanziare. In questo modo, diventano in parte proprietari dell’immobile stesso. Questo permette di evitare il rischio di investire somme ingenti nell’acquisto integrale di un immobile, e di suddividere piuttosto queste somme su più progetti edilizi. L’investitore può così delegare le responsabilità e gli impegni relativi alla gestione dell’immobile all’imprenditore proponente.

Una volta raccolta la cifra prestabilita entro i termini temporali fissati per la campagna di equity crowdfunding, il promotore del progetto dovrà realizzarlo e remunerare poi i nuovi soci con i guadagni derivati dalla vendita o dalla locazione dell’immobile

Le campagne di equity crowdfunding immobiliare, infine, possono svolgersi anche in assenza di una società già costituita: è possibile presentare semplicemente il progetto immobiliare e successivamente costituire la società che lo proporrà sulla piattaforma e riceverà le somme versate dagli investitori. Questa società può anche essere un SPV (Special Purpose Vehicle), ovvero una società costituita per uno scopo specifico e destinata a essere chiusa e liquidata dopo il raggiungimento dello scopo, in questo caso la realizzazione di un progetto immobiliare.

Lending crowdfunding immobiliare

Il lending crowdfunding, invece, è una modalità alternativa di prestito: gli investitori versano delle somme che dovranno poi essere restituite con gli interessi secondo un piano di ammortamento prestabilito. Per questo motivo, l’impresa deve essere già esistente e dimostrare di essere in grado di restituire il prestito ai propri creditori.

In ambito real estate, questo si traduce nel prestito di risorse economiche per la realizzazione di un progetto immobiliare: l’impresa che propone il progetto resta quindi proprietaria dell’immobile e si limita a corrispondere agli investitori gli interessi concordati, insieme alla restituzione del prestito. 

Il principale vantaggio per le imprese rispetto a un prestito bancario è che i tempi di ricezione della liquidità sono molto più rapidi. Per gli investitori, invece, il lending crowdfunding immobiliare è lo strumento più accessibile per investire nel real estate: non richiede competenze specifiche, è poco impegnativo e garantisce tassi di interesse più alti rispetto ai canali di finanziamento tradizionali.

Quanto si guadagna con il crowdfunding immobiliare in Italia 

Il rendimento del crowdfunding immobiliare in Italia è soggetto a variabilità, viene stimato all’inizio di ogni campagna e non è garantito. Attualmente con l’equity crowdfunding si guadagna tra il 10 e il 20% annuo lordo su un investimento minimo di 500 euro; con il lending crowdfunding, invece, il rendimento oscilla fra il 3 e il 12% annuo lordo. 

Bisogna tenere presente che gli investimenti in crowdfunding immobiliare, sia equity sia lending, si configurano come investimenti ad alto rischio, per questo motivo hanno di solito rendimenti più alti. La diversificazione del portafoglio con diversi strumenti finanziari (alternativi e non) e diversi progetti permette di massimizzare i rendimenti e minimizzare i rischi. 

La tassazione per le imprese e gli investitori

Sugli interessi da corrispondere agli investitori, le imprese devono applicare la ritenuta d’acconto del 26% in qualità di sostituti d’imposta per le persone fisiche e gli enti non commerciali residenti in Italia. Inoltre, gli investitori che ricevono questi interessi devono dichiararli nella propria dichiarazione dei redditi, anche qualora non abbiano richiesto il cash out dalla piattaforma di crowdfunding e andranno a concorrere, insieme agli altri redditi, alla determinazione della base imponibile su cui verrà applicata l’aliquota IRPEF o IRES. 

Per l’equity crowdfunding si applica il regime fiscale ordinario previsto dal TUIR in materia di partecipazione al capitale societario. L’impresa che raccoglie il denaro ha il ruolo di sostituto d’imposta per le persone fisiche al momento della distribuzione degli utili, perciò deve applicare a questi ultimi la ritenuta d’acconto del 26%; se l’investitore è una persona giuridica il versamento degli utili sarà un’operazione esente IVA e solo il 5% di essi concorre al reddito d’impresa imponibile.

La tassazione dell’equity crowdfunding, però, prevede agevolazioni fiscali per chi investe in start up o PMI innovative: per le persone fisiche una detrazione dall’IRPEF pari al 30% della somma investita fino a un massimo annuo pari a 1 milione di euro, per le persone giuridiche una deduzione dall’imponibile IRES pari al 30% della somma investita fino a un massimo annuo di 1,8 milioni di euro. Queste agevolazioni si applicano se l’investimento viene mantenuto per almeno 3 anni. Nel caso di investimenti in start up innovative, questi vantaggi fiscali decadono se la società oggetto dell’investimento perde lo status di start up innovativa per motivi diversi dalla quotazione in Borsa e dal superamento dei 5 anni dalla sua costituzione o dei 5 milioni di valore di produzione. 

Con il Decreto Rilancio del 2020, inoltre, l’agevolazione sale al 50% per le sole persone fisiche, su un massimo di investimento di 100.000 euro in start up innovative e 300.000 in PMI innovative. In questo caso, però, sono le società offerenti a doversi attivare e mandare una richiesta tramite l’apposito portale del MISE per permettere agli investitori di usufruire dell’agevolazione più elevata.

La divisione immobiliare di Opstart

Anche all’interno del fintech hub di Opstart c’è una divisione dedicata al crowdfunding immobiliare, Crowdre. Tutte le campagne appartenenti a questo ambito sono in lending crowdfunding e sono sul portale Crowdlender.it.
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